조정대상지역 양도세 과세 비과세. 주택담보대출?

 

17일 부산, 대구, 광주, 울산 등에 부동산 조정대상지역이 추가로 지정되었는데요, 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 담보인정비율, 총부채상환비율에 제한을 받기도 하고, 다주택자 양도소득세도 중과되는 등 몇가지 항목들의 기준이 변하게 됩니다.

 

여러가지 생각해보아야 할 항목들이 있는데 그 중 양도소득세(양도세)란 무엇인지 알아보고 양도소득세가 과세되는 자산의 범위, 양도의 범위 그리고 양도소득세가 비과세 또는 감면되는 경우에 대해서도 아래를 통해 알아보겠습니다.

 

 

양도세 의미와 과세 비과세 알아보기

 

 

 양도소득세란?

 

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금.

 

토지나 건물, 지상권, 전세권, 당첨권, 주식이나 파생상품 등을 양도하여 발생하는 이익에 대해 과세.손해를 볼 경우에는 과세되지 않는다.

 

 

 

 

 양도소득세가 과세되는 자산범위

 

부동산

토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)

 

부동산에 관한 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

 

주식 등

상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등,비상장주식 등

 

기타자산

사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물이용권. 회원권,특정주식,부동산과다보유법인 주식,부동산과 함께 양도하는 이축권

 

파생상품

(국내) 모든 주가지수 관련 파생상품 ('19.4.1. 이후)

- 코스피200선물. 옵션(미니포함), 코스피200 주식워런트증권(ELW), 코스닥150 선물.옵션 등

 

(국외) 장내 및 일부 장외상품 등

 

 

 

 양도소득세 과세대상이 되는 양도범위

 

양도로 보는 경우

▶ 양도라 함은 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말함.

 

▶ 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당함.

 

양도로 보지 않는 경우

▶ 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우,도시개발법에 의한 환자처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등

 

▶ 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세될 수 있음.

 

 

 

 양도소득세가 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우

 

 

비과세되는 경우

▶ 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 2년이상 보유(취득당시 조정대상지역 내에 있는 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주)한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않음.

 

→ 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됨.→ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됨.

 

감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지,8년 이상 자경농지등의 경우 감면 요건을 충족한 때에는 양도 소득세가 감면됨.

 

 

 

 조정대상지역 대출, 양도세?

 

 

 

금융 (가계대출)

▶ 2주택 이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대(주택담보대출) 금지.▶ 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지.(예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입 시

 

▶ LTV  (담보인정비율)9억이하 50%, 9억초과 30%(서민, 실수요자) 10%p 우대

 

▶ DTI  (총부채상환비율)50%(서민, 실수요자) 10%p 우대

 

금융 (사업자대출)

▶ 주택매매업. 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지.

 

세제 . 정비사업

▶ 다주택자 양도세 중과. 장특공(장기보유특별공제) 배제.

2주택 +20%p,

3주택 +30%p

(21.6.1 이후 시행)

- 분양권도 주택수에 포함

 

▶ 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세.

+0.6~2.8%p 추가과세

 

▶ 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향.

2주택자(300%), 3주택자(300%)

 

▶ 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간.

1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도

 

▶ 분양권전매시 양도세율 50%

 

▶ 1주택이상자 신규 취등록 임대주택 세제혜택 축소.

양도세 중과, 종부세 합산과세

 

전매제한

분양권 전매제한

(1지역) 소유권이전등기

(2지역) 1년 6개월

(3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월

 

기타

주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화

- 기존 주택보유현황, 현금증여 등

*투기과열지구는 증빙자료 제출

 

 

 

 

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• 내용출처 : 국세청 홈택스(HomeTax)